Nießbrauch berechnen: Berechnung des Kapitalwerts
Nießbrauch - absolutes Nutzungsrecht
Der Begriff Nießbrauch bezeichnet ein unverkäufliches, nicht vererbliches absolutes Nutzungsrecht für eine Immobilie, Grundstück oder für Sachgüter. Der Nutzer hat das Recht, Einnahmen (Miete) daraus zu erzielen, ohne dass es ihm selbst gehört.
Das Nießbrauchrecht für Sachen ist in den §§ 1030 ff, für ein Vermögen in den §§ 1085 ff, für eine Erbschaft im § 1089 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.
Die Nutzung eines Nießbrauchrechts ist ein beliebtes und praktikables Mittel in der Nachlassplanung, weshalb es viele Erblasser für den Fall ihres Todes im Rahmen eines Testaments zum Schutz des eigenen Partners anwenden. Dem Berechtigten wird dabei das alleinige Nutzungsrecht einer Sache oder Immobilie übertragen, ohne dass er Eigentümer wird.
Weitere Erben, die beispielsweise einen Hausanteil vom Erblasser erhalten, müssen sich an dieses Nutzungsrecht halten und können den Nießbrauch nicht unterbinden.
Wie genau sich der Nießbrauch ermitteln und mit einem Kapitalwert berechnen lässt, können Sie im folgenden Artikel erfahren.
Den Nießbrauch berechnen
Ein Nießbrauch wird gerne im Familienkreis in Bezug auf Immobilien bestimmt, wobei das Recht endet, wenn der Nießbraucher verstirbt. Der Nachteil beim Nießbrauch ist allerdings, dass dafür entweder eine Schenkungs- oder eine Erbschaftsteuer anfällt. Deshalb ist die Berechnung des Kapitalwerts wichtig, weil man diesen Wert als Nachlassverbindlichkeit bei der Schenkungssteuer abziehen kann.
Eine pauschale Aussage über die einzelne Berechnung des Nießbrauchs ist kaum möglich, da jeder Fall ein Einzelfall ist: Nießbrauch aus Erbe, an Vermögen, an Sachwerten oder Immobilien.
- Berechnungsformel Immobilie: Kapitalwert vom Nießbrauch = Jahreswert x Kapitalwert Faktor (nach Restlebensdauer)
Der Jahreswert ist entweder bei Eigennutzung die Mietersparnis oder die eingenommene Jahresmiete. Der Faktor für einen nicht lebenslangen oder lebenslangen Nießbrauch kann im Bewertungsgesetz (BewG), Anlage 9a (zu § 13) abgelesen werden.
Für den Fiskus ist in erster Linie der Kapitalwert relevant, der sich auch mit dem Begriff Barwert gleichsetzen lässt.
Im Einzelnen:
Jahreswert ermitteln
Zuerst wird der Jahresmietertrag (abzüglich der Werbungskosten durch die Vermietung) oder die Mietersparnis bei eigener Nutzung berechnet.
Wer eine Immobilie selbst als Nießbrauch nutzt (Eigenbedarf), errechnet 12 Mal die eingesparte Monatsmiete als Jahreswert. Hierbei muss die Miete für eine vergleichbare Immobilie in einer vergleichbaren Lage herangezogen werden. Bei einer vermieteten Immobilie rechnet man seine 12 Monatsmieteinnahmen, die den Jahreswert ergeben.
Der Jahreswert ist gemäß § 16 Bewertungsgesetz (BewG) gedeckelt: Er darf nicht höher sein als der Verkehrswert - dividiert durch 18,6.
Kapitalwert Faktor ermitteln
Da der Jahreswert nun bekannt ist, wird der Kapitalwert Faktor auf Basis der Nießbrauchdauer bzw. der Lebenserwartung und der voraussichtlichen Dauer des Nießbrauchrechts berechnet. Wenn das Nießbrauchrecht zeitlich beschränkt ist, wird diese Jahreszahl genutzt. Beispiel: Ist der Nießbrauch auf 15 Jahre festgeschrieben, wäre es demnach die Zahl 15.
Da niemand eine Lebensdauer voraussagen kann, wird die statistische Lebenserwartung des Nießbrauchers verwendet. Dafür hat das Statistische Bundesamt jedem Lebensalter einen Durchschnittswert zugeordnet, der bei der Ermittlung des Kapitalwertes als Multiplikator dient. Das Amt aktualisiert diese Tabelle alle zwei Jahre neu und sie beinhaltet eine Trennung nach Geschlechtern, weil die Lebenserwartung der Frauen in Deutschland höher ist als die von den Männern. Die Tabelle kann hier heruntergeladen werden:
Tabelle vom Bundesfnanzministerium, Download
Beispiel eines Hausverkaufs
Die 70-jährige Frau Müller überträgt Ihrem Sohn Klaus zu Lebzeiten ihr Haus und im Gegenzug bekommt sie ein lebenslanges Wohnrecht, ohne Miete zahlen zu müssen. Wenn sie Miete zahlen müsste, würde sie 1.500 Euro betragen. Anhand der oben genannten Tabelle liegt die Lebenserwartung für eine 70-jährige Frau bei 17,2 Jahren und der Faktor beträgt 11,17.
Mit diesen Daten kann ganz grob der Kapitalwert des Nießbrauchs ermittelt werden:
Jahreswert - 1.500 Euro x 12 = 18.000 Euro, Kapitalwert - 18.000 Euro x 11,17 = 201.060 Euro.
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