Schönheitsreparaturen im Mietvertrag
In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln zu Schönheitsreparaturen. Längst nicht immer sind diese allerdings wirksam, denn die Rechtsprechung stellt strenge Anforderungen. Da die Renovierung nicht nur mit Zeit, sondern auch mit einer Menge Geld verbunden ist, lohnt es sich, einen Experten für Miet- und Immobilienrecht zu kontaktieren. Mitunter lässt sich so die Renovierung komplett umgehen.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen zählen zu den kosmetischen Arbeiten in einer vermieteten Wohnung bzw. einer Immobilie. Im Gegensatz zu Instandhaltungsarbeiten dienen diese nicht der notwendigen Erhaltung der Bausubstanz.
Ist eine Renovierungsklausel im Mietvertrag vereinbart, können Mieter zur Kostenübernahme von Reparaturen nach dem Auszug herangezogen werden. Dies gilt allerdings nicht uneingeschränkt. So ist es beispielsweise nicht angemessen, eine frisch tapezierte Wohnung nach dem Auszug wieder zu tapezieren.
Ist die Tapete noch gut erhalten, genügt es unter Umständen bereits, einzelne kleine Löcher zu schließen, um der Klausel gerecht zu werden.
Welche Arbeiten fallen unter Schönheitsreparaturen?
Zu den typischen Schönheitsreparaturen zählen
- Tapezieren
- Streichen
- Spachteln
Wird eine Mietwohnung genutzt, lassen sich Bohrlöcher in den Wänden kaum vermeiden. Generell können Mieter daher zur Ausbesserung herangezogen werden. Bei mehreren Löchern oder Schadstellen ist das erneute Tapezieren zumutbar. Gleiches gilt, wenn es darum geht, die Wände neu zu streichen.
Typischerweise nicht zum Bereich der Schönheitsreparaturen zählen hingegen das Abschleifen des Parketts, die Erneuerung von Fußleisten sowie der Austausch von Teppichböden.
Tipp: Starre Renovierungsfristen haben vor Gericht keinen Bestand. Sie führen direkt zur Unwirksamkeit der Klauseln, da sie Mieter unangemessen benachteiligen. Eine Klausel, die besagt, die Wohnung sei alle 4 Jahre neu zu streichen, ist demnach unwirksam.
Mieter oder Vermieter: Wer ist verantwortlich für Schönheitsreparaturen?
Laut Gesetz (§ 535 BGB) obliegt es dem Vermieter, die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten. In der Praxis entsteht jedoch oft der umgekehrte Eindruck. Grundsätzlich steht es den Vertragspartnern zwar frei, andere Regelungen zu treffen. Diese dürfen allerdings nicht zu einer unangemessenen einseitigen Benachteiligung führen.
Die Grenzen sind in folgenden Fällen überschritten:
- starre Renovierungsfristen (festgelegte Zeitintervalle)
- grundsätzliche Renovierungspflichten im Falle des Auszugs
- Vorschriften zum Vorgehen bei der Renovierung
- Abgeltungsklauseln (bei einem schnellen Auszug)
Erfolgt die Übergabe der Wohnung in unrenoviertem Zustand, darf der Vermieter beim Auszug nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen in der Wohnung ausgeführt werden.
Welche Auswirkungen haben fehlerhafte Renovierungsklauseln auf den Mietvertrag?
Ist ein Teil der Klausel unzulässig, so gilt diese als insgesamt unwirksam. Mieter sind demnach nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen. Da der Wert schnell einige Tausend Euro betragen kann, sollten Vermieter alles daransetzen, einen Vertrag mit wirksamer Klausel zu Schönheitsreparaturen aufzusetzen.
Der gesamte Vertrag bleibt aufgrund der typischerweise integrierten Salvatorischen Klausel jedoch wirksam, selbst wenn einzelne Aspekte unwirksam sein sollten.
Rechte, Pflichten und Verhandlungsmöglichkeiten
Da die Frage, was Schönheitsreparaturen sind, wohl immer umstritten bleiben wird, eröffnet sich ein gewisser Verhandlungsspielraum.
Mietern und Vermietern ist in aller Regel daran gelegen, Probleme schnell aus der Welt zu schaffen. Anwaltlicher Rat ist hilfreich, um die eigenen Erfolgsaussichten besser beurteilen zu können. Auf diese Weise lassen sich außergerichtliche Einigungen erzielen und unnötige Gerichtsprozesse vermeiden.
Tipp: Mieter dürfen die Renovierung selbst durchführen. Sie muss allerdings fachgerecht erfolgen. Es ist nicht möglich, von Mietern zu verlangen, dass sie Handwerker beauftragen.
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