Mieterhöhung langjähriger Mieter
Sonderfälle - Mieterhöhung langjähriger Mieter
Mieterhöhung langjähriger Mieter – maximale Mieterhöhung und Fristen
Wir erklären Ihnen, wann die Mieterhöhung auch ein langjähriger Mieter akzeptieren muss und unter welchen Umständen und wie Sie sich dagegen wehren können.
Ein Vermieter hat grundsätzlich das Recht, eine Mieterhöhung, die ein langjähriger Mieter akzeptieren muss, umzusetzen. Der Vermieter muss jedoch zwei Fristen beachten. Zum einen muss sich die Miete mindestens 15 Monate vor Wirksamwerden der Mieterhöhung nicht verändert haben, wobei Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB nicht berücksichtigt werden. Zum anderen darf sich die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (Kappungsgrenze).
Die Mieterhöhung muss sich an der ortsüblichen Miete orientieren und darf im Gegensatz zur Neuvermietung nicht überschritten werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete kann im Mietspiegel der Gemeinde nachgelesen werden, sofern ein solcher vorhanden ist. Selbst im Falle eines vorliegenden Mietspiegels können trotzdem drei vergleichbare Wohnungen als Referenz genutzt werden.
Wir nehmen Berlin als Beispiel:
- Der aktuelle Berliner Mietspiegel besteht zu 60 Prozent aus Bestandsmieten und zu 40 Prozent aus Neumieten. (wiwo.de)
- Im Schnitt verzeichnete er um 5,7 Prozent höhere Mieten. (wiwo.de)
Wird das Mietobjekt verkauft, muss der neue Eigentümer die bereits erfolgten Mietanpassungen anrechnen. Er darf die Miete dann nur so weit erhöhen, dass er innerhalb der Dreijahresfrist nicht über die 20-Prozent-Marke kommt.
Des Weiteren darf immer nur die Nettokaltmiete von dieser Erhöhung betroffen sein. Die Nebenkostenvorauszahlungen werden im Nachgang der Nebenkostenabrechnung angepasst.
Ein weiterer Faktor, an den sich der Vermieter halten muss, ist die tatsächliche Wohnungsgröße. Diese ist ausschlaggebend für die Mieterhöhung, selbst wenn im Mietvertrag ein höherer Wert angegeben ist.
Aus diesem Grund kann es lohnend sein, die Wohnung auszumessen. Sollten Abweichungen bestehen, kann dies die Mieterhöhung mindern. Sollte die Wohnung mehr als 10% von der angegebenen m²-Zahl abweichen, können Sie sogar die Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurückverlangen (BGH VIII ZR 142/08).
Es kann sich also lohnen, eine Mieterhöhung als langjähriger Mieter von einem Fachanwalt für
Mietrecht prüfen zu lassen.
So wehren Sie sich gegen Mieterhöhungen
Grundsätzlich brauchen Sie erstmal keine Angst haben, wenn Sie eine Mieterhöhung als langjähriger Mieter erhalten. Dieser Erhöhung müssen Sie erst einmal zustimmen – also einer Aufforderung nachkommen.
Es lohnt sich jedoch, unsere Leistungen in Anspruch zu nehmen und die Mieterhöhung prüfen zu lassen. Ist die Prüfung erfolgt, haben Sie drei Möglichkeiten:
- Sie stimmen der Mieterhöhung auch als langjähriger Mieter zu. Hierfür können Sie einfach den höheren Mietsatz überweisen.
- Sie lehnen die Erhöhung ab und begründen dies mit den Fehlern, die dem Vermieter unterlaufen sind.
- Sie stimmen teilweise zu und begründen auch hier die teilweise Zustimmung mit Fehlern wie einer zu hohen Steigerung.
H2: Sonderfall 1: Mieterhöhung nach Modernisierung
Im Falle einer Modernisierungsmaßnahme müssen Sie in bestimmten Fällen die Mieterhöhung auch als langjähriger Mieter tragen. So darf der Vermieter Sie mit bis zu 8% pro Jahr an den Modernisierungskosten beteiligen, sofern es nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter sind. Beträgt die eigentliche Miete unter 7 € pro Quadratmeter, darf er die Miete um maximal 2 € pro Quadratmeter steigern.
Dieses Vorgehen hat für den Vermieter mehrere Vorteile:
- Er muss sich nicht an den Mindestabstand von drei Jahren halten.
- Er muss die ortsübliche Vergleichsmiete nicht beachten.
- Es besteht keine Kappungsgrenze
Die Kanzlei RRT Rechtsanwälte übernimmt gern die Zulässigkeitsprüfung Ihrer Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung.
Sonderfall 2: Mieterhöhung bei Indexmiete und Staffelmiete
Bei Index- oder Staffelmieten ist der Fall ein anderer. Da in den Mietverträgen bereits regelmäßige Erhöhungen enthalten sind, muss ihnen nicht zugestimmt werden. Gleichzeitig müssen Sie keine weitere Mieterhöhung als langjähriger Mieter akzeptieren – diese ist durch die Staffelung ausgeschlossen.
So erhöht sich die Miete bei einem Staffelmietvertrag regelmäßig um festgelegte Prozentsätze. Bei einem Indexmietvertrag hingegen hängt die Höhe der Mietsteigerung von einem bestimmten Preisindex ab.
Sollte die Mieterhöhung für Sie unverständlich sein oder fehlerhaft erscheinen, können Sie sich gern durch einen Rechtsanwalt in Köln aus unserer Kanzlei beraten lassen.
Auch bei Anliegen in den Bereichen Vertragsrecht oder Verkehrsrecht sind wir für Sie da.
Kontaktieren Sie uns
