Immobilienrecht: Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Immobilienrecht: Schäden durch Hochwasser – welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Geht das Hochwasser zurück, wird das Ausmaß der Zerstörung in den eigenen vier Wänden erst wirklich sichtbar. Informieren Sie sich in unserem Artikel darüber, wer für Schäden am Gebäude aufkommen muss, ob Sie als Mieter Schadensersatzansprüche stellen oder gar die Mieter kürzen können und wie es sich mit der Kündigung des Mietvertrags verhält.
Schäden am Gebäude – wer muss dafür aufkommen?
Wurden durch eindringendes Wasser
Schäden am Gebäude verursacht, muss laut Immobilienrecht grundsätzlich der Vermieter für die Instandsetzung und
Reparatur aufkommen. Dies gilt auch für Beschädigungen an den mitvermieteten Einrichtungsgegenständen, beispielsweise der Einbauküche, Teppichböden, Laminat oder Parkett. Auch für erforderlich werdende Tapezier- und Anstreicharbeiten aufgrund der Wasserschäden muss der Vermieter eintreten.
Eigentum des Mieters beschädigt
Wurde hingegen das Eigentum des Mieters beschädigt, also die beweglichen Sachen wie Möbel, elektronische Geräte oder persönliche Wertgegenstände, muss der Mieter für die Schäden am Gebäude selbst aufkommen. Eine eventuell abgeschlossene Hausratversicherung übernimmt die Kosten jedoch nicht, da in der Regel nur Leitungswasserschäden versichert sind. Risiken, die sich durch Hochwasser oder Überschwemmungen ergeben, werden nur gedeckt, wenn zusätzlich eine sogenannte Elementarschadenversicherung abgeschlossen wurde.
Als Mieter Schadenersatzansprüche bei Schäden am Gebäude stellen
Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter sind bei Schäden am Gebäude nur selten möglich, da Naturkatastrophen wie Hochwasser laut Rechtsprechung zum “allgemeinen Lebensrisiko” gehören, das heißt für niemanden vorhersehbar sind. Es sei denn, das Mietobjekt liegt beispielsweise in einer Region, die ohnehin hochwassergefährdet ist und notwendige Abwehrmaßnahmen wurden vom Vermieter nicht vorgenommen. Als weitere Ausnahme kann der Vermieter laut Immobilienrecht schadensersatzpflichtig sein, wenn er keine Schutzmaßnahmen ergreift, obwohl das Haus bereits früher durch Hochwasser beschädigt wurde.
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die in der Mietwohnung entstandenen Schäden am Gebäude umgehend zu beseitigen. Das heißt, er ist für das Abpumpen des Wassers, das Trockenlegen und Sanieren der Wohnung zuständig, sodass diese wieder bewohnbar ist. Wurde das Gebäude hingegen vollständig zerstört, trifft den Vermieter nicht die Pflicht, dieses wieder aufzubauen.
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Miete kürzen bei Schäden am Gebäude durch Hochwasser
Mietminderungen sind bei überfluteten Häusern unter Umständen möglich.
Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung nur noch eingeschränkt nutzbar ist. Hier reicht es schon aus, wenn das Treppenhaus beschädigt wurde, auch ein überfluteter Keller kann Grundlage einer Mietkürzung sein. Wichtig ist es jedoch, den Vermieter über alle Schäden am Gebäude zu informieren, besonders dann, wenn der Wohnort des Vermieters weit entfernt liegt.
Zudem gilt eine
Mietminderung nur für den Zeitraum, in welchem der Schaden besteht.
Schäden am Gebäude? Das Mietverhältnis kündigen
Ist die Mietfläche durch Schäden am Gebäude dauerhaft unbewohnbar geworden oder droht eine Gesundheitsgefährdung, weil Schlamm, Dreck oder Fäkalien in der Wohnung stehen, haben Mieter laut Immobilienrecht die Möglichkeit, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, falls der Vermieter nicht in der Lage ist, das Gebäude kurzfristig wieder in einen Zustand ohne gravierende Mängel zu versetzen.
Zuvor sollte geprüft werden, ob eine Bewohnbarkeit der Wohnung in absehbarer Zeit wiederhergestellt oder angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden kann.
Im Gegenzug kann der Vermieter einem Mieter nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. Durch das Hochwasser verursacht, könnte ein solcher Grund vorliegen, wenn die Mietfläche weder wiederhergestellt noch angemessener Ersatz angeboten werden kann, wenn also die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag weggefallen ist.
In dem Fall hat der Mieter auch keinen Anspruch darauf, dass ihm der Vermieter eine Ersatzfläche bei Schäden am Gebäude, beispielsweise durch Hochwasser, stellt.
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